La preocupación por el mercado inmobiliario se ha instalado en el debate público, detonantes como los retiros de las AFP, el aumento de la inflación y el aumento de las tasas de interés han complicado la decisión de invertir en un proyecto inmobiliario. Para interiorizarnos en esta temática, el asesor financiero de Bienestar Joel Valencia realizo una charla sobre el Escenario actual del Mercado inmobiliario, donde nos explica el contexto financiero y que acciones son más convenientes de tomar en este momento. Si te la perdiste, ¡Aquí te dejamos un resumen! Además al final de este blog encontrarás el video del conversatorio.
¿Cuál es el contexto financiero del país?
Respecto a la Inflación se ha visto un aumento generalizado, llegando a una cifra de 6,0. El fenómeno de la inflación implica un aumento sostenido de los precios de bienes y servicios del mercado durante un periodo de tiempo, provocando una disminución del poder adquisitivo de las personas. A pesar de que se ha vinculado el aumento de la inflación a los tres retiros de 10% de las Aseguradoras de Fondos de Pensiones, es posible que responde a un alza sostenida global.
Un efecto directo de esta situación es el encarecimiento de la UF (Unidad de Fomento) la cual actualmente se encuentra en $30.512. Aumentando todos los cobros que se realicen bajo esta unidad tal como:
Créditos hipotecarios/consumo
Inversiones o ahorro (Depósitos a plazo)
Costos de construcción
Valor de viviendas
Colegiaturas
Arriendos
Sueldo máximo imponible
Sobre las tasas de interés también se ha visto un aumento importante del orden del 5% por parte del Banco Central, superando a países vecinos latinoamericanos. Dentro de los efectos directos de este aumento se encuentran:
Restricciones al crédito
Aumento requisito de pie del 10% hasta un 30%
Disminución de años de plazo para créditos hipotecarios, de 30 a 20.
Aumento del ingreso promedio requerido, desde $700.000 a $2.300.000
¿Qué podemos hacer?
Para evaluar las distintas opciones, dividiremos los panoramas en dos opciones: quienes si pueden optar a un crédito y aquellos que no pueden acceder.
Si puedo tomar un crédito
Lo primero que debemos tener claro es que, si tenemos la posibilidad de acceder a un crédito, tomarlo es siempre recomendado, ya que el mercado inmobiliario es tierra fértil, por lo que es necesario conocer las distintas formas de invertir en este mercado. Para facilitar los procesos de financiamiento, puedes acceder a la portabilidad financiera
Puede presentarse una disminución de retorno sobre el pie entregado, sin embargo, debemos recordar que la rentabilidad inmobiliaria se centra en el cálculo de cuanto pagamos de pie versus en cuanto recibo mes a mes de esa inversión.
Aumentar nuestro patrimonio mediante la deuda es una buena opción, recordando la regla de Oro, donde mediante la ganancia de la inversión somos capaces de cubrir el costo del crédito adquirido, es decir, la deuda la paga un tercero y no nosotros.
Debemos considerar en que modalidad vamos a comprar, ya que por ejemplo al comprar en la modalidad privada o en blanco podremos acceder a mejores precios y una inversión más rentable en el tiempo, en comparación a la compra en verde, que viene siendo posterior con precios más elevados.
Una propuesta interesante es el 2x1 que ofrecen las inmobiliarias, donde por un solo pie puedes acceder a dos departamentos, por lo que es recomendable como mecanismo de inversión. Además, el experto nos recomienda preferir una tasa mixta en la cual se puede renegociar a partir de una cierta cantidad de años de pago, pudiendo obtener una mejor tasa de interés.
No puedo tomar un crédito
Si no podemos acceder al endeudamiento crediticio, ¡no nos desanímenos! Ya que existen diferentes acciones que podemos tomar para continuar nuestro camino hacia una eventual inversión inmobiliaria.
La primera acción que debemos tomar es integrar la evaluación comercial y el historial crediticio como un ejercicio constante, de manera de monitorear nuestro comportamiento comercial. Una segunda acción es complementar rentas para acceder a un crédito hipotecario, esta puede ser con un familiar, conyugue matrimonial, conyugue por acuerdo de unión civil o pareja con la que se tengan hijos en común. Sin embargo, a partir del contexto complejizado las Instituciones financieras han flexibilizado y mutado respecto a los requisitos.
Como en cualquier contexto, es recomendable aumentar nuestros ahorros, para esto es necesario fijar un horizonte temporal y estar atentos a las condiciones macroeconómicas.
Poder optar por promesa en blanco, la cual tiene un valor de adquisición menor, por lo que estaríamos mitigando el riesgo de la tasa de interés. También podemos considerar la modalidad de pie en cuota, el cual nos permite cuidar la liquidez.
En estos casos, es también recomendable preferir un crédito otorgado por mutuarias. O también tomar un seguro de vida, el cual también permite consolidar un patrimonio, en este caso monetario, ante cualquier eventualidad.
Finalmente, el experto nos recomienda, si somos parte del 90% más vulnerable según el Registro Social de Hogares optar por un subsidio habitacional, ya que a pesar de que este no sea el proyecto con el que soñamos, es un inicio para acceder a un bien raíz.
ATENCIÓN: En el caso de utilizar la cesión de promesa de compraventa, tener mucho cuidado respecto a las condiciones que implica este contrato.
¿Dónde evaluar?
La página web Simulador Crédito Hipotecario | ComparaOnlinenpermite simular un crédito hipotecario, conocer las distintas opciones que ofrece la banca, donde puedes comparar según la tasa que desees o el tipo de institución financieras que prefieras.
¿Sigue siendo una buena opción invertir en bienes raíces?
La respuesta es sí, debemos recordar que es una inversión de bajo capital de inversión a comparación de la rentabilidad que ofrecerá en un futura considerando el constante aumento de la plusvalía y escases de suelo. Por lo que es un activo tangible y se caracteriza como una inversión segura y estable, y podemos verla incluso como un seguro de vida, donde si nos sucede algo este patrimonio quedara para nuestras familias.
Alternativas de inversión
Se ha planteado como única opción de inversión inmobiliaria, comprar un departamento en un sector céntrico de la capital, sin embargo, existen múltiples opciones para invertir en el mundo inmobiliario, aquí te las presentamos:
Crowdfunding inmobiliario: Se desarrollan bajo una Spa, es decir, un giro único para este proyecto, donde los inversionistas pueden comprar acciones de este y ser en parte dueños del inmueble.
Tiny House: Estas son casas pequeñas funcionales, las cuales tienen un costo menor de construcción y el financiamiento es en etapas.
Parcelas sector sur: Cumple con el objetivo de segunda vivienda, además de contar con la opción de créditos directos sin necesidad de acudir a la banca.
Cabañas: Representan un ingreso permanente, de bajo costo operacional, donde la inversión puede ser entre varias personas.
Smart Rental: Refiere a edificios de viviendas colectivas, donde los inversionistas ven diluida la propiedad ya que la administración es centralizada.
Tips para inversionistas inmobiliarios
Finalmente, el experto nos deja los siguientes consejos:
Poseer una administración delegada
Tener seguros
Cobrar arriendos en UF
Establecer fechas y “multas inmediatas”
Considerar meses de vacancia (enero y febrero)
Preferir tasa mixta, aunque esta sea de mayor riesgo
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